Aktualności

W dniu 3 kwietnia 2025 roku weszły w życie nowe regulacje dotyczące rynku nieruchomości w Hiszpanii, które mają na celu uproszczenie procedur, zwiększenie ochrony właścicieli nieruchomości oraz usprawnienie zarządzania wynajmem krótkoterminowym. Wprowadzone zmiany mają również na celu zaostrzenie walki z nielegalnymi lokatorami (tzw. okupas) i poprawienie przejrzystości w obrocie nieruchomościami. W artykule omówimy szczegółowo te zmiany, które mają znaczący wpływ na rynek nieruchomości, szczególnie w popularnych regionach turystycznych, takich jak Costa del Sol czy Costa Blanca.

  1. Wynajem krótkoterminowy: Nowe zasady i wymagania

Jednym z kluczowych obszarów, który uległ zmianie, jest regulacja wynajmu krótkoterminowego. W przeszłości wynajem krótkoterminowy był dość powszechnie praktykowany, ale nowe przepisy wprowadzają szereg obostrzeń, które mają na celu uporządkowanie tego segmentu rynku.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z nowymi przepisami, wynajem krótkoterminowy (np. wynajem na okres krótszy niż 30 dni) nie będzie możliwy bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, do której należy nieruchomość. Konieczne będzie uzyskanie aprobaty od co najmniej 60% (3/5) członków wspólnoty. Oznacza to, że właściciele nieruchomości muszą przejść przez formalny proces, który obejmuje zwołanie zebrania wspólnoty, na którym podjęta zostanie decyzja w tej sprawie.

20-dniowy okres karencji

Po zebraniu wspólnoty i podjęciu uchwały o zgodzie lub odmowie na wynajem krótkoterminowy, obowiązuje 20-dniowy okres karencji. W tym czasie członkowie wspólnoty mogą zgłosić sprzeciw i odwołać się od decyzji. Okres ten ma na celu umożliwienie członkom wspólnoty wniesienie ewentualnych zastrzeżeń, co może opóźnić finalną decyzję o wynajmie.

  1. Walka z nielegalnymi lokatorami (Okupas)

Problem nielegalnych lokatorów, znanych jako okupas, stanowił poważne wyzwanie na hiszpańskim rynku nieruchomości, szczególnie w dużych miastach i popularnych regionach turystycznych. Nowe przepisy wprowadzają szereg regulacji mających na celu zaostrzenie walki z tym zjawiskiem.

Przyspieszenie procesu eksmisji

Zgodnie z nowymi przepisami, sprawy dotyczące nielegalnego zajmowania nieruchomości będą musiały być rozstrzygane w ciągu maksymalnie 15 dni od wniesienia skargi. Wyrok sądowy ma być ogłoszony w ciągu trzech dni po zakończeniu rozprawy, co pozwoli na szybsze zakończenie procesu eksmisji.

Policja bez nakazu sądowego

W szczególnych przypadkach, gdy zajęcie nieruchomości jest ewidentnie nielegalne, władze mają prawo przeprowadzić eksmisję bez konieczności posiadania nakazu sądowego. To zmienia sytuację właścicieli nieruchomości, którzy wcześniej musieli czekać na długotrwałe procesy sądowe, aby uzyskać pomoc w przypadkach nielegalnego zajęcia ich nieruchomości.

Zaostrzenie kar

Nowe przepisy przewidują również surowe kary dla osób, które nielegalnie zajmują nieruchomości. Kara pozbawienia wolności może wynosić nawet do 5 lat, co ma na celu odstraszenie osób od takich działań i zniechęcenie do nielegalnych praktyk.

  1. Większa ochrona właścicieli nieruchomości

Właściciele nieruchomości w Hiszpanii otrzymali dodatkowe zabezpieczenia w przypadku problemów z wynajmem. Zgodnie z nowymi przepisami, wprowadzono odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez nielegalnych lokatorów. Oznacza to, że właściciele będą mogli domagać się odszkodowań za zniszczenie mienia, które miało miejsce w wyniku nielegalnego zajmowania nieruchomości.

Zwiększenie uprawnień prezesa wspólnoty

Dodatkowo, prezes wspólnoty mieszkaniowej zyskał nowe uprawnienia. W przypadku braku zgody wspólnoty na wynajem krótkoterminowy, prezes będzie miał prawo zażądać zaprzestania wynajmu przez właściciela nieruchomości. To znacząco zwiększa kontrolę wspólnot mieszkaniowych nad tym, kto i w jaki sposób korzysta z ich nieruchomości.

  1. Rejestracja wynajmów krótkoterminowych

W ramach nowych przepisów wprowadzono obowiązek rejestracji wynajmów krótkoterminowych. Każda nieruchomość wynajmowana na krótki okres musi zostać zarejestrowana w specjalnym rejestrze, a właściciel musi uzyskać indywidualny numer identyfikacyjny. Jest to krok w stronę większej przejrzystości rynku i pozwala władzom monitorować działalność wynajmu krótkoterminowego.

Wymogi dla zewnętrznych operatorów

Jeśli wynajmem nieruchomości zajmuje się zewnętrzny operator (np. firma zarządzająca wynajmem), to operator ten musi również zostać zgłoszony do rejestru i przypisany do zarządzanej nieruchomości. Oznacza to, że wszyscy operatorzy wynajmu krótkoterminowego muszą być odpowiednio zarejestrowani, co poprawia kontrolę nad tym rynkiem.

  1. Zmiany nie obejmują osób z już przyznaną licencją turystyczną

Warto zaznaczyć, że nowe przepisy nie mają zastosowania do osób, które już posiadają licencję turystyczną przed 3 kwietnia 2025 roku. Dla takich właścicieli wynajmujących nieruchomości nie zmienia się status prawny wynajmu. Licencja turystyczna wydana przed tą datą nadal obowiązuje, a właściciele mogą kontynuować wynajem bez konieczności rejestracji w nowym systemie.

  1. Wskazówki dla przyszłych inwestorów

Dla osób planujących inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie w rejonie Costa del Sol, ważne jest, aby przed zakupem nieruchomości przeprowadzić dokładną analizę prawną. Zaleca się skonsultowanie się z prawnikiem, który pomoże sprawdzić protokoły z zebrań wspólnoty mieszkaniowej i statut wspólnoty, aby upewnić się, że po zakupie będzie można wynajmować nieruchomość na krótki okres.

W przypadku nowych inwestycji, warto również zwrócić uwagę na charakter projektu. Jeśli większość nabywców planuje wynajem krótkoterminowy, może to ułatwić decyzję o zakupie. Z kolei jeśli planujesz zakup nieruchomości na własny użytek, należy upewnić się, że wynajem krótkoterminowy nie jest problematyczny dla wspólnoty mieszkaniowej.

 

Leave A Reply