Zakup nieruchomości w Hiszpanii – wiedza praktyczna Hiszpania

W tym artykule zamieszczam praktyczne informacje dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Zebrana tu wiedza pozwoli Państwu łatwiej podjąć decyzje, oszacować koszty i zaplanować kolejne kroki.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii – wiedza praktyczna

Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie różni się zbytnio od polskich procedur postępowania. Oczywiście w niektórych kwestiach należy uwzględnić lokalne uwarunkowania oraz specyfikę rynku. Obywatele polscy, będący w Unii Europejskiej, są traktowani na równi z hiszpańskimi obywatelami podczas nabywania nieruchomości.

Dokumenty potrzebne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

  • Numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej NIE (numero de identificacion de estranjero). Osoby niebędące obywatelami ani rezydentami (rezydentem jest osoba przebywająca w Hiszpanii ponad 183 dni w ciągu roku) muszą wystąpić o numer identyfikacyjny dla obcokrajowców. W tym artykule zamieściłem szczegółowe informacje dotyczące tej procedury: Hiszpański numer NIE – jak wyrobić ? wiedza praktyczna
  • Potwierdzenie otwarcia konta w hiszpańskim banku – hiszpańskie konto nie jest wymagane do zakupu nieruchomości od dewelopera. Wpłaty transz można dokonywać z Polski. Za to będzie potrzebne do zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. W dniu aktu notarialnego udajemy się do naszego banku w Hiszpanii, z którego do celu transakcji pobieramy czek. Czek wręczamy notariuszowi, który po podpisaniu aktu sprzedaży przekazuje sprzedającemu. Hiszpańskie konto bankowe będzie również niezbędne po transakcji. W Hiszpanii wszystkie rachunki, podatki za nieruchomość są pobierane automatycznie z konta bankowego. Nieuzasadnione pobrania można oczywiście reklamować w banku i nienależne pobrania są zwracane.
  • Paszport lub dowód osobisty

W Hiszpanii wszystkie wizyty trzeba umawiać i rezerwować przez internat. Nie ma możliwości załatwienia sprawy od ręki. Uzyskanie dokumentów wymaga czasu, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług prawnika – polskojęzycznego, który jest na miejscu i na postawie pełnomocnictwa notarialnego w Państwa imieniu uzyska niezbędne dokumenty, otworzy konto bankowe jak również może przystąpić do czynności aktu notarialnego zakupu nieruchomość.

Pełnomocnictwo notarialne dla hiszpańskiego prawnika

Istnieją trzy możliwości nadania pełnomocnictwa notarialnego dla hiszpańskiego prawnika, aby mógł w Państwa imieniu dokonać czynności związanych z zakupu nieruchomości:

  1. W Hiszpanii: Gdy kupujący przebywa w Hiszpanii, udaj się do notariusza, aby udzielić pełnomocnictwa wybranemu prawnikowi. Niezbędny będzie dokument tożsamości lub paszport osoby udzielającej pełnomocnictwa oraz imię i nazwisko prawnika oraz miejsce wykonywania przez niego zawodu. 
  2. W Polsce: Udajemy się do notariusza, aby udzielić pełnomocnictwa wybranemu przez nas hiszpańskiemu prawnikowi. Następnie w Ministerstwie Spraw Zagranicznych dokonujemy Apostille – poświadcza autentyczność podpisów i pieczęci na dokumencie, które poświadczą jego legalność w Hiszpanii. Dokument ten powinien być również przetłumaczony na język hiszpański przez tłumaczenia przysięgłego. 
  3. Przed konsulem hiszpańskim w Polsce : Konsulowie mogą udzielać pełnomocnictwa w taki sam sposób, jak notariusz. Opcja ta jest prostsza od poprzedniej, gdyż nie byłby konieczny tłumacz przysięgły, dokument zostałby wystawiony w języku hiszpańskim. Kupujący powinien po prostu udać się do konsulatu hiszpańskiego w celu przeprowadzenia procedury.

Przed dokonaniem zakupu nieruchomości w Hiszpanii

W Hiszpanii wszystkie zarejestrowane nieruchomości mają wpisy do rejestrów, co jest odpowiednikiem w Polsce ksiąg wieczystych. Przed zakupem można łatwo uzyskać przez internat tzw. NOTA SIMPLE, czyli aktualny wyciąg z urzędu rejestrującego dotyczący stanu własności nieruchomości i jej statusu finansowego (np. obciążenia hipoteką, roszczenia i ograniczenia itp.). Dokumenty potrzebne do dokonania transakcji zakupu/sprzedaży to tzw. ESCRITURA, czyli dokument notarialny potwierdzający własność i dane właściciela.
Przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości w Hiszpanii, takiej jak mieszkanie czy dom, warto również sprawdzić, czy nieruchomość jest zbudowana legalnie i czy posiada dokument „PRIMERA OCUPACION” – pozwolenie na zamieszkanie.
Należy zebrać następujące dokumenty:

  • „PRIMERA OCUPACION” – pozwolenie na zamieszkanie. 
  • ESCRITURA – księga wieczysta. 
  • NOTA SIMPLE – wypis skrócony z rejestrów nieruchomości – Registro de las Propiedades. 
  • IBI – roczny podatek od nieruchomości – urząd miasta. 
  • IMPUESTO DE BASURA – podatek za śmieci – urząd miasta.

Sprawdzeniem i przygotowaniem dokumentacji zajmuje się prawnik, wyznaczony przez kupującego do obsługi transakcji.

W Hiszpania współpracuje z polskojęzycznymi prawnikami, zawsze jestem wstanie zarekomendować moim klientom kilku sprawdzonych prawników do wybory.

Procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym

  1. Wszystko zaczyna się od podpisania umowy wstępnej kupna-sprzedaży w języku hiszpańskim. Umowa ta gwarantuje rezerwację obiektu. Oczywiście przed podpisaniem otrzymują Państwo od mnie również polską wersję tej umowy.
  2. Zaliczka wpłacana przy podpisywaniu mowy wstępnej zazwyczaj wynosi od 3000 do 6000 euro.
  3. W umowie wstępnej ustalony zostaje termin aktu notarialnego oraz konto, na jakie zostanie dokonana wpłata depozytu – 10% wartości nieruchomości. Wpłata depozytu jest dokonywana zazwyczaj w sytuacji, gdy termin aktu notarialnego jest odległy – np. ponad miesiąc od podpisania umowy wstępnej. 
  4. Kolejnym krokiem jest podpisanie aktu notarialnego. Wtedy zostaje wpłacona pozostała część wartości sprzedaży. Akt notarialny podpisywany jest w języku hiszpańskim w towarzystwie tłumacza przysięgłego i prawnika (zawsze rekomenduje). Wszystkie nazwiska osób obecnych przy podpisaniu aktu notarialnego są ujęte w umowie.

Procedura zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym (od Dewelopera)

  1. Zaczynamy od umowy rezerwacyjnej, którą zazwyczaj podpisujemy na miesiąc czasu. Wpłacamy opłatę rezerwacyjną od 3000 do 6000 euro lub więcej – uzależnione jest to od wartości kupowanej nieruchomości
  2. W ciągu miesiąca od podpisania umowy rezerwacyjnej, powinniśmy podpisać kolejną umowę tzn. umowę deweloperską. Umowa jest już bardziej szczegółowa, zawierająca dokładny opis kupowanej nieruchomości, terminy i harmonogram wpłat, termin przekazania nieruchomości. Przy podpisaniu tej umowy wpłacamy zazwyczaj zadatek do dewelopera w wysokości 30 – 40%, jeżeli etap budowy jest na wczesnym etapie. Jeżeli budowa jest już bliska ukończenia lub oddana do użytkowania warunki będą inne. 

    – Zgodnie z hiszpańskim prawem, każdy deweloper musi mieć gwarancje bankowe lub uprawnionej instytucji finansowej. Mechanizm ma na celu ochrony środków wpłaconych przez klientów do czasu odebrania nieruchomości od dewelopera. W razie np. niewypłacalności dewelopera wpłacone środki zostaną zwrócone przez gwaranta.

  3. Trzecią umowę, którą podpisujemy z deweloperem to akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Następuje końcowa dopłata i odbiór kluczy.
  4. Ewentualny kredyt zostaje uruchomiony w momencie odbioru kluczy i podpisania aktu notarialnego. Pieniądze na zakup nieruchomości nie muszą być przelewane z polskiego banku, mogą pochodzić z innych banków światowych.

Zarówno w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, jak również od dewelopera, jeśli nie dojdzie do transakcji z winy kupującego, zadatek zostanie zatrzymany przez sprzedawcę. Jeśli zaś wina leży po stronie sprzedawcy, będzie on musiał zwrócić podwójną wartość otrzymanego zadatku (chyba że umowa stanowi inaczej). Umowę zakupu nieruchomości sporządza się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Warunki zakupu nieruchomości na kredyt w Hiszpanii 

Wielkim ułatwieniem dla inwestorów z Polski jest korzystna oferta kredytu hipotecznego, którą oferują banki hiszpańskie.

Oto kilka istotnych informacji z tym związanych:

  • Dla klientów wykonujących pracę w Polsce lub prowadzących działalność można uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii do 60 – 70% wartości nieruchomości (w zależności od decyzji banku)
  • Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii waha się w zależności od banku i podlega także negocjacji (możemy Państwu pomóc w ich prowadzeniu). Oprocentowanie wynosi od 3,5% do 3,8% w skali roku.
  • Kredyt można rozłożyć na okres do 30 lat, maks. do 75. roku życia.

Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości w Hiszpanii, trzeba spełnić odpowiednie warunki. Dokumenty niezbędne od obywateli Polskich wykonujących pracę w Polsce lub prowadzących działalność to:

  • zaświadczenie z banku o posiadaniu konta – opinia bankowa (przetłumaczone na j. hiszpański);
  • wykaz uzyskanego dochodu za rok ubiegły lub za rok bieżący – bilans (przetłumaczone na j. hiszpański – np. PIT rozliczeniowy z US);
  • aktualne zaświadczenie o zarobkach (w przypadku wykonywania pracy) (przetłumaczone na j. hiszpański);
  • kserokopia paszportu;
  • wyciąg z BiK-u;
  • numer N.I.E.

Rzetelnie i fachowo przeprowadzi Państwa przez cały proces uzyskiwania kredytu hipotecznego na wymarzony dom w Hiszpanii. Dzięki naszym długoletnim, dobrym kontaktom z lokalnymi bankami, większość wniosków o kredyty hipoteczne, które negocjujemy i realizujemy, zwieńczonych jest sukcesem.