Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii - podatki i opłaty Hiszpania

Kupno domu w Hiszpanii, zwłaszcza dla obywateli Polski, którzy kupują nieruchomość w tym kraju po raz pierwszy, może być bardzo ciekawym doświadczeniem. Pomimo, że proces nie jest skomplikowany i jest podobny do zakupu nieruchomości w Polsce, różni się jeżeli chodzi koszty.

Koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Oprócz samej ceny nieruchomości musisz również uwzględnić inne koszty i wydatki, takie jak podatek od nieruchomości w Hiszpanii oraz dodatkowe opłaty związane z hipoteką jeżeli korzystasz się z kredytu hipotecznego. Poniżej znajdziesz informacje na temat podatków i opłat obowiązujących w Hiszpanii w roku 2023.

Notariusz

Jeden z wydatków, który trzeba uwzględnić podczas zakupu domu w Hiszpanii, zarówno nowego, jak i używanego, to notariusz. Wysokość opłat pobieranych przez notariuszy jest ustalana przez państwo, co oznacza, że wszyscy pobierają takie same opłaty za te same usługi. Przy sporządzaniu aktu notarialnego ceny zazwyczaj wahają się od 600 do 875 EUR, ale w dużej mierze zależą od wartości nieruchomości. Na przykład, gdy cena mieszkania wynosi 100 000 EUR, opłata wyniesie około 850 EUR, natomiast w przypadku mieszkania o wartości 250 000 EUR opłata wyniesie około 1000 EUR.

Księga Wieczysta

Koszt wpisu aktów sporządzonych przez notariusza do księgi wieczystej również obejmuje opłaty. Jest to regulowane przez hiszpańskie przepisy i bezpośrednio zależne od wartości nieruchomości, lecz zazwyczaj waha się między 400 a 700 euro.
Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Nabywca domu musi również zarezerwować dodatkowe środki finansowe na pokrycie hiszpańskich podatków, zależnie od ceny i rodzaju nieruchomości.

Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii – rynek pierwotny (od dewelopera)

W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera w Hiszpanii należy uwzględnić większą liczbę podatków. Jest to spowodowane tym, że nowo wybudowane domy podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT (IVA w języku hiszpańskim). W roku 2023 stawka VAT wynosiła 10% wartości nieruchomości. Warto zauważyć, że stawka podatku VAT jest niższa na Wyspach Kanaryjskich i funkcjonuje pod inną nazwą (IGIC – Indirecto General Impuesto Canario). W przypadku zakupu domu stawka tego odpowiednika podatku VAT wynosi jedynie 7,0%. Natomiast w przypadku mieszkań subsydiowanych przez środki publiczne, stawka podatku VAT może wynieść 4%, jednak różni się ona w zależności od wspólnoty autonomicznej i rodzaju mieszkań socjalnych.

Podatek skarbowy AJD w regionie:

      • Aragonia 1,5%
      • Kantabria 1,5%
      • Kastylia-La Mancha 1,5%
      • Kastylia i León 1,5%
      • Katalonia 1,5%
      • Walencja 1,5%
      • Estremadura 1,5%
      • Galicja 1,5%
      • Murcja 1,5%
      • Andaluzja 1,2%
      • Asturia 1,2%
      • Baleary 1,2%
      • La Rioja 1 %
      • Wyspy Kanaryjskie 0,75 %
      • Madryt 0,75 %
      • Ceuta 0,5 %
      • Melilla 0,5 %
      • Nawarra 0,5 %
      • Kraj Basków 0 %

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii, oprócz podatku VAT, trzeba także wziąć pod uwagę drugi podatek – podatek od udokumentowanych czynności cywilnoprawnych (IAJD), nazywany również AJD. Ten podatek stanowi odpowiednik opłaty skarbowej w Hiszpanii i płatny przez nabywcę. Jego wysokość również zależy od konkretnej wspólnoty autonomicznej.

Stawki ITP w regionie:

      • Kantabria 10 %
      • Katalonia 10 %
      • Walencja 10 %
      • Galicja 10 %
      • Kastylia-La Mancha 9 %
      • Andaluzja 8 %
      • Aragonia 8 %
      • Asturia 8 %
      • Baleary 8 %
      • Kastylia i León 8 %
      • Estremadura 8 %
      • Murcja 8 %
      • La Rioja 7 %
      • Wyspy Kanaryjskie 6,5 %
      • Ceuta 6 %
      • Madryt 6 %
      • Melilla 6 %
      • Nawarra 6 %
      • Kraj Basków 4 %

Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii – rynek wtórny

W przypadku zakupu nieruchomości w Hiszpanii z rynku wtórnego płacimy podatek od przeniesienia własności (ITP). Wysokość tego podatku zależy od procentowej stawki obliczanej na podstawie ceny ewidencyjnej oraz od regionu autonomicznego, w którym znajduje się nieruchomość. Zazwyczaj stosuje się stawkę pomiędzy 6% a 10%. W roku 2023 podobno obowiązywać będą następujące stawki ITP:

Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym i wtórnym w zależności regionu to około 11% – 14,5% wartości kupowanej nieruchomości.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Dla klientów wykonujących pracę w Polsce lub prowadzących działalność hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają kredytów do 60 -70 % wartości nieruchomości, można (w zależności od decyzji banku) Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego, musisz pamiętać, że mogą pojawić się dodatkowe opłaty, jak:

  • wycena nieruchomości – koszt 300-500€,

  • podatek skarbowy 1.5% od wartości kredytu,

  • prowizja bankowa za otwarcie kredytu (jedno razowa) – 1-2% 

Uwaga:

  • W przypadku zakupu za gotówkę należy uregulować wszystkie koszty zakupu w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego.

  • Natomiast, w przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego, bank wymaga, aby środki na pokrycie kosztów zakupu oraz pozostała kwota potrzebna do pełnej ceny znalazły się na prywatnym koncie Klienta, powiązanym z udzielonym kredytem hipotecznym, przed podpisaniem aktu notarialnego. Termin ten nie może być późniejszy niż 1 dzień przed datą podpisania akta.