Aktualności
Mniej mieszkań z drugiej ręki – także w Poznaniu
Końcówka 2025 roku przyniosła zauważalne schłodzenie na rynku mieszkań z drugiej ręki. Z danych Otodom (źródło: PAP, monet.pl) wynika, że w grudniu oferta mieszkań na rynku wtórnym skurczyła się miesiąc do miesiąca we wszystkich siedmiu największych miastach w Polsce. Spadła też aktywność kupujących.
Choć to zjawisko ogólnopolskie, warto przyjrzeć się mu przez pryzmat Poznania i Wielkopolski, bo lokalna specyfika często decyduje o realnych decyzjach sprzedających i kupujących.
W siedmiu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) w grudniu dostępnych było 40,5 tys. ogłoszeń mieszkań z rynku wtórnego.
To oznacza:
- –15% rok do roku
- –7% miesiąc do miesiąca (listopad → grudzień)
Poznań wpisuje się w ten trend. W praktyce oznacza to, że:
- część właścicieli wstrzymała sprzedaż na koniec roku,
- liczba nowych ofert była wyraźnie mniejsza niż jesienią,
- rynek wtórny stał się mniej konkurencyjny ilościowo.
Z perspektywy sprzedających to ważny sygnał: mniejsza podaż nie oznacza automatycznie większego popytu.
Deweloperzy mocni, wtórny pod presją
W tym samym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 5,3 tys. nowych lokali, a łączna oferta nowych mieszkań w analizowanych miastach przekroczyła 62 tys.
To oznacza, że:
- kupujący mieli nawet o połowę większy wybór na rynku pierwotnym niż wtórnym,
- różnice cenowe między nowym a używanym mieszkaniem zaczęły się spłaszczać,
- promocje, rabaty i końcówki etapów inwestycji realnie przyciągały klientów.
W Poznaniu widzimy to bardzo wyraźnie:
- nowe inwestycje na Naramowicach, Strzeszynie czy Franowie konkurują bezpośrednio z rynkiem wtórnym,
- mieszkania używane w gorszym standardzie coraz częściej przegrywają z nowym lokalem „do odbioru”.
Dodatkowym impulsem dla rynku pierwotnego była większa transparentność cen – obowiązek ujawniania historii zmian cen poprawił zaufanie kupujących.
Ceny mieszkań – stabilizacja zamiast wzrostów
Średnie ceny ofertowe mieszkań używanych w grudniu 2025:
- Warszawa: 18 500 zł/m²
- Kraków i Trójmiasto: ok. 16 000 zł/m²
- Wrocław: 13 300 zł/m² (–1,7% r/r)
- Katowice: 9 500 zł/m²
- Łódź: 8 700 zł/m²
Choć w artykule nie podano dokładnej średniej dla Poznania, lokalne dane i transakcje pokazują, że:
- Poznań znajduje się w środku stawki,
- ceny ofertowe na rynku wtórnym ustabilizowały się,
- coraz częściej o sprzedaży decyduje standard, układ i cena końcowa, a nie sam metraż.
Dla Wielkopolski to sygnał, że rynek przestał wybaczać błędy cenowe.
Aktywność kupujących: grudniowy hamulec
W grudniu liczba odpowiedzi na ogłoszenia w Otodom wyniosła 69 tys.
W ujęciu miesięcznym:
- Warszawa: –24,6%
- Kraków: –22,3%
- Łódź: –23,9%
- Trójmiasto: –14,5%
To typowy efekt końcówki roku:
- odkładanie decyzji „na styczeń”,
- zamykanie budżetów,
- mniejsza liczba prezentacji.
W Poznaniu również obserwowaliśmy:
- mniej zapytań w drugiej połowie grudnia,
- większą ostrożność kupujących,
- koncentrację na najlepszych ofertach cenowych.
Warto jednak podkreślić: rok do roku aktywność kupujących rośnie, co oznacza, że popyt nie zniknął – on tylko czeka.
Co to oznacza dla rynku w Poznaniu?
Dla sprzedających:
- kończy się czas „sprawdzania ceny”,
- mieszkania wymagające remontu muszą być realnie wycenione,
- dobra prezentacja i strategia sprzedaży mają dziś kluczowe znaczenie.
Dla kupujących:
- początek roku to moment na negocjacje,
- rynek wtórny konkuruje z deweloperskim – warto porównywać oferty 1:1,
- w Poznaniu wciąż pojawiają się dobre okazje, ale znikają szybciej niż jesienią.
Podsumowanie
Grudzień przyniósł wyhamowanie na rynku wtórnym, ale nie jego załamanie. W Poznaniu i Wielkopolsce wchodzimy w 2026 rok z rynkiem:
- stabilnym cenowo,
- bardziej wymagającym dla sprzedających,
- coraz bardziej świadomym po stronie kupujących.
To moment, w którym strategia sprzedaży i jakość oferty decydują o wyniku, a nie sam fakt wystawienia mieszkania na portal.
Jeśli planujesz sprzedaż lub zakup nieruchomości w Poznaniu – warto podejść do tematu spokojnie, ale konkretnie.