Aktualności
Cena ofertowa a transakcyjna to dwie różne informacje
I tutaj zaczyna się różnica między ceną ofertową a transakcyjną: między tym, ile ktoś chce dostać, a tym, ile faktycznie zapłacono.
Rozmowa, którą prowadzimy kilka razy w miesiącu, zaczyna się zwykle podobnie. Właściciel mówi, ile chciałby dostać za mieszkanie, i pokazuje nam ogłoszenia z sąsiedztwa. „Tutaj podobne mieszkanie jest wystawione za 750 tysięcy, a tamto za 780. Dlaczego moje miałoby być warte mniej?”
Problem w tym, że widzi ceny ofertowe. Wie, za ile sąsiedzi chcą sprzedać swoje mieszkania, ale nie wie, za ile rzeczywiście dochodzi do transakcji.
I tutaj zaczyna się różnica między wyceną na podstawie ogłoszeń a wyceną opartą na aktach notarialnych.
Cena z ogłoszenia i cena z aktu to dwie różne informacje
Statystyki cenowe, które widać na portalach, powstają najczęściej z cen ofertowych. To kwoty oczekiwane w momencie publikacji ogłoszenia, jeszcze przed jakąkolwiek rozmową o warunkach.
Cena transakcyjna pochodzi z aktu notarialnego i pokazuje, za ile nieruchomość faktycznie zmieniła właściciela. Takie dane trafiają do Rejestru Cen Nieruchomości, prowadzonego przez właściwe organy powiatowe i dostępnego publicznie.
My przy analizie rynku pracujemy na danych transakcyjnych.
Co pokazują akty notarialne z pierwszej połowy 2026 roku
Na Jeżycach zarejestrowano w tym okresie 502 transakcje lokalowe. Mediana ceny wyniosła 12 503 zł/m².
Sama ta liczba niewiele mówi, dopóki nie sprawdzi się, z czego się składa.
Wynik dla pierwszego półrocza 2026 jest silnie kształtowany przez koncentrację transakcji przy ulicy Janickiego, która odpowiadała za 265 z 502 zarejestrowanych aktów. Ponad połowa wszystkich transakcji w dzielnicy, w kilku sąsiadujących ze sobą budynkach.
Na Naramowicach koncentracja była jeszcze większa. Blisko trzy czwarte transakcji przypadło na jedną ulicę. Mediana dla całej dzielnicy wyniosła 10 836 zł/m². Po wyłączeniu dominującej ulicy zostaje 78 transakcji, a mediana rośnie do 11 840 zł/m².
Ponad tysiąc złotych różnicy na metrze. Przy mieszkaniu sześćdziesięciometrowym to ponad 60 tys. zł.
Właściciel mieszkania w starszej kamienicy albo w bloku z lat siedemdziesiątych nie powinien więc automatycznie odnosić swojej nieruchomości do mediany całej dzielnicy. W danym półroczu statystykę mogą silnie kształtować lokale z kilku nowych budynków.
Dolna Wilda: 235 zapisów cen tych samych mieszkań
Od 2025 roku przepisy zobowiązują deweloperów do publikowania cen oferowanych lokali oraz zachowywania historii ich zmian wraz z datami. Dane trafiają również do rządowego portalu dane.gov.pl. Dzięki temu dla części inwestycji można dziś prześledzić, jak zmieniała się cena konkretnego mieszkania.
W jednym z poznańskich zbiorów znaleźliśmy materiał, który pozwala na takie porównanie.
Dolna Wilda: 235 zapisów cenowych dotyczących 65 mieszkań. Każdy lokal miał od dwóch do czterech odczytów ceny, rozłożonych od września 2025 do maja 2026.
Do porównania wykorzystaliśmy 63 mieszkania, dla których cena była dostępna na obu krańcach badanego okresu. Porównujemy więc ten sam koszyk lokali, a nie dwie różne grupy mieszkań.
Mediana ceny ofertowej spadła z 16 100 zł/m² do 14 700 zł/m². Mediana zmiany ceny pojedynczego mieszkania wyniosła minus 8,04%. Spośród 63 lokali 57 potaniało, 5 podrożało, jeden został bez zmiany. Najgłębsza obniżka sięgnęła 15,95%.
Sprawdziliśmy też, czy wynik nie zależy od wyboru dat granicznych. Przesunięcie obu dat o kilka tygodni nie zmieniło żadnej z tych liczb.
To nie jest pojedynczy zrzut cennika. To historia zmian cen konkretnych mieszkań.
Co ta inwestycja mówi właścicielowi mieszkania używanego
Jedna inwestycja nie opisuje całego poznańskiego rynku pierwotnego. Pokazuje jednak coś, co łatwo przeoczyć przy ustalaniu ceny własnego mieszkania.
Konkurencją dla lokalu z drugiej ręki bywa nowe mieszkanie, którego cena ofertowa w ciągu kilku miesięcy zeszła o kilkanaście procent. Kupujący ogląda obie oferty tego samego dnia.
Wycena mieszkania używanego oparta wyłącznie na aktualnych ogłoszeniach z sąsiedztwa może więc prowadzić w złą stronę. Cena w ogłoszeniu pokazuje oczekiwanie sprzedającego, nie kwotę, którą zaakceptuje kupujący.
Jak podejść do wyceny własnego mieszkania
Porównanie powinno zaczynać się od nieruchomości podobnych do Twojej. Znaczenie mają rocznik budynku, technologia, piętro, winda, układ mieszkania, standard i dokładna lokalizacja. Mieszkanie na trzecim piętrze w kamienicy bez windy i mieszkanie na trzecim piętrze w bloku z windą to dwa różne produkty, choć w statystyce dzielnicowej wpadają do jednego worka.
Sprawdź też, czy w najbliższej okolicy nie zakończyła się właśnie duża inwestycja. Kilkadziesiąt aktów z jednego projektu potrafi przesunąć medianę całej dzielnicy.
I nie traktuj ceny z ogłoszenia sąsiada jak ceny rynkowej. To informacja o tym, ile chciałby dostać. O tym, ile ktoś rzeczywiście zapłacił, mówi akt notarialny.
Czego z tych danych nie da się wyczytać
Rejestr Cen Nieruchomości nie opisuje wszystkiego, co wpływa na wartość konkretnego mieszkania. Nie ma w nim informacji o stanie lokalu, widoku z okien ani o tym, jak układ sprawdza się w praktyce. Dane transakcyjne są punktem wyjścia do wyceny, a nie jej automatycznym wynikiem.
Akty trafiają do rejestru z opóźnieniem czterech do sześciu tygodni. W zbiorze, na którym liczyliśmy, ostatnia transakcja pochodzi z 19 czerwca, więc końcówka półrocza jeszcze się dopełni i liczba transakcji przy kolejnej aktualizacji wzrośnie.
Policzyliśmy na razie Jeżyce i Naramowice. Kolejne obszary analizujemy tą samą metodą i będziemy je dokładać.
Po stronie rynku pierwotnego zachowujemy podobną ostrożność. W przejrzanych przez nas poznańskich zbiorach tylko część danych pozwalała wiarygodnie odtworzyć historię ceny tego samego lokalu w dłuższym okresie. Przykład Dolnej Wildy opisuje więc konkretną inwestycję, a nie cały rynek nowych mieszkań.
Ile może być warte Twoje mieszkanie
Przy wycenie schodzimy znacznie niżej niż do średniej dla dzielnicy. Sprawdzamy transakcje z najbliższego otoczenia i zestawiamy je z mieszkaniami możliwie podobnymi do Twojego.
Podaj ulicę z numerem, metraż, piętro i stan mieszkania. Przygotujemy widełki wartości i pokażemy, na jakich transakcjach je opieramy.
Dane transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości, GEOPOZ, licencja CC BY 4.0. Dane ofertowe deweloperów: dane.gov.pl. Analiza rynku pierwotnego: stan na 8 sierpnia 2026 r.